Travaux pour passer de DPE G à DPE D : coûts réels et aides disponibles en 2025

Pourquoi votre logement DPE G est interdit à la location depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé DPE G n'est plus considéré comme suffisamment performant pour être remis en location. En pratique, cela bloque la signature d'un nouveau bail ou le renouvellement d'un bail tant que le logement reste en étiquette G.

Pour un propriétaire bailleur, le sujet n'est donc plus théorique. Une passoire thermique G signifie :

• impossibilité de relouer normalement en cas de départ du locataire ;
• risque de vacance locative et de perte de loyers ;
• difficulté à revaloriser le loyer ;
• décote à la revente si rien n'est fait.

Surtout, viser seulement DPE E est souvent une réponse de court terme. Si vous investissez dans des travaux DPE G, le vrai objectif rentable est souvent de passer de DPE G à DPE D pour sécuriser le bien plus longtemps, réduire les charges du locataire et améliorer la valeur patrimoniale du logement.

Autrement dit : si vous devez déjà engager des travaux pour sortir du G, autant bâtir un scénario cohérent qui évite de refaire un chantier dans quelques années.

Les travaux prioritaires pour améliorer son DPE

Le point clé à comprendre est simple : on ne passe presque jamais de DPE G à D avec un seul geste. Dans la majorité des cas, il faut agir à la fois sur l'enveloppe du logement, sur le chauffage et sur la ventilation.

1. Isoler d'abord les postes qui fuient le plus

Pour rénover une passoire thermique, l'ordre des travaux compte autant que le budget.

Les postes les plus fréquents sont :

• combles ou toiture : souvent le meilleur retour sur investissement quand le logement est peu ou mal isolé ;
• murs : par l'intérieur en budget serré, par l'extérieur si vous cherchez la meilleure performance ;
• plancher bas : utile dans les logements au-dessus d'un sous-sol, garage ou vide sanitaire ;
• fenêtres : intéressantes surtout si vous avez encore du simple vitrage, mais rarement suffisantes seules.

En clair, les fenêtres ne doivent pas être votre point de départ si les murs et la toiture fuient massivement. Beaucoup de propriétaires dépensent trop tôt sur les menuiseries et trop tard sur l'isolation lourde.

2. Remplacer un chauffage pénalisant

Un logement G est souvent plombé par un chauffage électrique ancien, une chaudière fioul ou un système gaz peu performant. Pour passer DPE G à D, le remplacement du chauffage est fréquemment le deuxième levier décisif après l'isolation.

Les solutions les plus courantes sont :

• pompe à chaleur air/eau : efficace si le logement est déjà partiellement isolé ;
• pompe à chaleur air/air : plus accessible en appartement ou petite maison ;
• chaudière biomasse ou raccordement à un réseau de chaleur quand le contexte s'y prête ;
• production d'eau chaude plus performante si le ballon actuel consomme beaucoup.

Si votre logement est très mal isolé, changer le chauffage sans traiter l'enveloppe revient souvent à installer un système performant dans une "passoire". Vous baissez la facture, mais pas assez pour atteindre D.

3. Ajouter une ventilation cohérente

Dès que vous améliorez l'isolation, la ventilation devient indispensable. Sans elle, vous augmentez le risque d'humidité, de moisissures et d'inconfort.

Dans beaucoup de projets G vers D, on retrouve :

• VMC hygroréglable pour un budget contenu ;
• VMC double flux dans les rénovations plus ambitieuses ;
• reprise ponctuelle de l'étanchéité à l'air et des entrées d'air.

La ventilation ne fait pas tout le gain DPE à elle seule, mais elle sécurise le résultat global du chantier.

4. Penser "bouquet de travaux", pas chantier isolé

Le meilleur raisonnement n'est pas : "quel est le travail le moins cher ?". Le bon raisonnement est : quel ensemble de travaux me fait gagner plusieurs classes avec un reste à charge acceptable ?

Dans la vraie vie, les scénarios qui fonctionnent le plus souvent pour rénover une passoire thermique sont :

• isolation combles + murs + ventilation ;
• isolation combles + changement chauffage + réglage ventilation ;
• isolation murs + chauffage + eau chaude ;
• rénovation d'ampleur avec au moins deux gestes d'isolation pour aller chercher les meilleures aides.

Combien coûte une rénovation DPE G → D ?

Le coût rénovation DPE G dépend surtout de 5 variables :

la surface ;

le type de bien (appartement ou maison) ;

l'état initial de l'isolation ;

le système de chauffage existant ;

l'accessibilité du chantier et la zone géographique.

Voici des fourchettes réalistes constatées sur le marché pour les principaux postes.

Budget type pour un appartement DPE G

Pour un appartement de 50 à 70 m², le budget pour passer de DPE G à D se situe souvent entre :

• 18 000 et 28 000 € pour un scénario efficace mais ciblé ;
• 28 000 et 40 000 € si vous devez cumuler murs, menuiseries, ventilation et chauffage.

Le cas typique : appartement chauffé à l'électrique, peu isolé, avec simple vitrage. Le saut G vers D demande alors plusieurs postes en même temps.

Budget type pour une maison DPE G

Pour une maison de 90 à 120 m², la fourchette est souvent plus large :

• 35 000 à 50 000 € pour une rénovation cohérente sans gros imprévu ;
• 50 000 à 70 000 € et plus si vous ajoutez une ITE, une pompe à chaleur air/eau et une ventilation lourde.

En maison, la bonne nouvelle est que les gains DPE sont souvent plus lisibles. La mauvaise, c'est que chaque poste représente plus de surface et donc plus de budget.

Le vrai coût n'est pas seulement le devis travaux

Quand un propriétaire cherche le coût rénovation DPE G, il oublie souvent les coûts annexes :

• audit énergétique ;
• accompagnement administratif ;
• éventuels travaux induits (peinture, électricité, habillage, reprises de façade) ;
• vacance locative pendant le chantier ;
• nouveau DPE après travaux.

C'est pour cela qu'un budget annoncé à 20 000 € finit parfois à 26 000 € une fois le projet réellement ficelé.

Quelles aides financer vos travaux ?

Les aides 2025 permettent de réduire fortement le reste à charge, à condition de monter un dossier dans le bon ordre. Pour un propriétaire bailleur, les trois leviers principaux restent MaPrimeRénov', les CEE et l'éco-PTZ.

MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur

Pour un projet sérieux de passage DPE G à D, c'est le dispositif à regarder en priorité.

Le cadre 2025 de référence prévoit notamment :

• un gain d'au moins 2 classes énergétiques ;
• au moins 2 gestes d'isolation dans le programme de travaux ;
• le recours à Mon Accompagnateur Rénov' ;
• un logement de plus de 15 ans en métropole ;
• pour les bailleurs, un engagement de location en résidence principale pendant 6 ans.

En 2025, la prise en charge peut aller jusqu'à 80 % du montant HT des travaux éligibles selon vos revenus, avec des plafonds qui montent selon le gain obtenu : Si votre logement est une passoire thermique F ou G et que les travaux permettent d'atteindre D minimum, une bonification de sortie de passoire peut s'ajouter. C'est précisément ce qui rend le scénario G vers D plus intéressant qu'un simple passage en E.

CEE : un complément à ne pas laisser sur la table

Les certificats d'économies d'énergie sont proposés par les fournisseurs d'énergie ou leurs partenaires. Ce n'est pas l'aide la plus lisible, mais elle peut représenter quelques centaines à plusieurs milliers d'euros selon les travaux.

Les CEE sont particulièrement utiles sur :

• l'isolation ;
• le remplacement du chauffage ;
• certaines opérations de ventilation ;
• certains bouquets de travaux.

Point important : il faut généralement acter l'incitation avant la signature du devis, ou dans un délai très court après signature selon l'offre. Beaucoup de propriétaires perdent cette aide par simple erreur d'ordre administratif.

Éco-PTZ : pour lisser le reste à charge

L'éco-prêt à taux zéro sert à financer ce que les subventions ne couvrent pas. En 2025, il peut aller jusqu'à :

• 15 000 € pour une action seule ;
• 25 000 € pour 2 actions ;
• 30 000 € pour 3 actions ;
• 50 000 € pour une rénovation de performance énergétique globale.

La durée peut aller jusqu'à 20 ans pour les projets les plus ambitieux. Pour un bailleur, c'est souvent le bon outil pour transformer un reste à charge trop lourd en mensualité supportable.

TVA à 5,5 % et aides locales

N'oubliez pas les leviers moins visibles :

• la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique ;
• certaines aides locales selon la commune, le département ou la région ;
• des exonérations ou avantages fiscaux selon les situations.

Pris séparément, ces coups de pouce semblent secondaires. Additionnés, ils changent réellement l'équation.

Par où commencer pour éviter une erreur coûteuse ?

La pire stratégie est de lancer les travaux "au feeling", en signant le premier devis venu. Pour passer de DPE G à D, vous avez intérêt à suivre cette séquence :

partir du DPE existant et de la configuration réelle du bien ;

vérifier le scénario de travaux le plus efficace ;

estimer le gain de classe attendu ;

chiffrer le reste à charge après aides ;

seulement ensuite consulter les artisans avec un cap clair.

Si vous voulez éviter les erreurs classiques, notre recommandation est simple : commencez par un plan de rénovation chiffré avant de commander les travaux.

Avec Plan Réno Express, vous recevez un rapport personnalisé à 29 € pour savoir :

• quels travaux DPE G prioriser dans votre cas ;
• combien vous coûtera réellement le passage DPE G à D ;
• quelles aides 2025 vous pouvez mobiliser ;
• dans quel ordre lancer le chantier pour sortir plus vite de la passoire thermique.

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Vous pouvez aussi consulter notre guide sur l'interdiction de location des DPE G, notre guide complet des aides rénovation 2025 ou voir un exemple de rapport.

FAQ : travaux DPE G, coût et aides 2025

Quels travaux font gagner le plus de classes DPE ?

Dans la majorité des cas, ce sont l'isolation des combles ou des murs et le remplacement du chauffage qui produisent le plus gros saut. Les fenêtres seules améliorent le confort, mais elles suffisent rarement à faire passer un logement de G à D.

Peut-on passer de DPE G à D sans rénovation globale ?

Parfois oui, mais rarement avec un seul geste. Un appartement G peut gagner plusieurs classes avec un combo isolation ciblée + chauffage + ventilation. Sur une maison très énergivore, une approche plus globale est souvent nécessaire.

Combien coûte en moyenne une rénovation DPE G vers D ?

Comptez souvent 18 000 à 40 000 € pour un appartement et 35 000 à 70 000 € pour une maison, avant aides. Le bon chiffre dépend surtout de la surface, du mode de chauffage et du niveau d'isolation existant.

Peut-on cumuler MaPrimeRénov' et CEE ?

Oui, dans la plupart des cas, MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ et TVA à 5,5 % peuvent se combiner, dans la limite du coût total des travaux et des règles d'écrêtement applicables.