Pourquoi votre appartement DPE G est interdit à la location
Depuis le 1er janvier 2025, un appartement DPE G ne peut plus être remis en location via un nouveau bail, un renouvellement ou une reconduction tacite. Autrement dit, tant que votre bien reste en étiquette G, vous prenez le risque de bloquer la relocation au départ du locataire.
Pour un bailleur, le sujet n'est pas seulement réglementaire. Un appartement classé G cumule souvent :
- une vacance locative plus longue ;
- un gel du loyer tant que le logement reste en F ou G ;
- une décote à la revente si les travaux sont repoussés ;
- des locataires plus difficiles à convaincre à cause des charges de chauffage.
Spécificités des appartements DPE G (copropriété, contraintes techniques)
Le premier frein, c'est la copropriété.
Une partie des postes qui font gagner le plus d'énergie dépend des parties communes ou de décisions collectives :
- isolation de façade ;
- isolation de toiture-terrasse ;
- remplacement d'une chaudière collective ;
- équilibrage ou régulation du chauffage collectif ;
- ventilation collective ;
- traitement des ponts thermiques dans les circulations ou planchers.
- de votre lot privatif : fenêtres, chauffage individuel, ballon d'eau chaude, parfois doublage intérieur, bouches d'aération ;
- de la copropriété : façade, toiture, colonnes techniques, VMC collective, chaufferie, réseau de chauffage.
Les travaux les plus efficaces pour un appartement (isolation fenêtres, chauffage, VMC)
Sur un appartement DPE G, les travaux les plus efficaces ne sont pas toujours les plus visibles. Voici l'ordre de priorité le plus fréquent.
Fenêtres : utiles si vous avez encore du simple vitrage
Dans un appartement ancien, le remplacement des menuiseries apporte surtout du confort et réduit les infiltrations d'air. C'est particulièrement pertinent si vous avez encore :
- du simple vitrage ;
- des menuiseries très déformées ;
- des fuites d'air autour des ouvrants.
Chauffage : souvent le poste qui plombe le score
Beaucoup de petits appartements classés G sont équipés de convecteurs électriques anciens ou d'une production d'eau chaude énergivore. Les actions les plus efficaces sont souvent :
- remplacement des vieux radiateurs électriques par un système plus performant ;
- installation d'une pompe à chaleur air-air si la copropriété et la façade le permettent ;
- remplacement du ballon d'eau chaude par un équipement plus récent et mieux réglé ;
- optimisation du chauffage collectif si l'immeuble est concerné.
Isolation intérieure : à cibler, pas à généraliser à l'aveugle
L'isolation des murs par l'intérieur peut être rentable, surtout sur les murs donnant sur l'extérieur ou sur des zones non chauffées. Il faut l'arbitrer avec soin, car elle réduit un peu la surface utile.
Les autres postes à vérifier sont :
- plafond sous toiture ou sous terrasse non isolée ;
- plancher sur cave ou parking ;
- coffres de volets et fuites d'air parasites.
VMC et ventilation : indispensables si vous rendez le logement plus étanche
Dans les petits logements, les problèmes d'humidité arrivent vite. Une VMC simple flux hygroréglable est souvent le meilleur compromis. Dans certains immeubles, la vraie solution passe par la ventilation collective, donc par la copropriété.
Budget réel pour rénover un appartement DPE G (fourchettes par superficie)
Voici des fourchettes de marché utiles pour un appartement.
| Poste | Budget courant |
|---|---|
| Fenêtre performante pose comprise | 600 à 1 200 € par unité |
| Radiateurs électriques performants | 400 à 900 € par radiateur |
| Pompe à chaleur air-air appartement | 4 500 à 8 500 € |
| Ballon d'eau chaude plus performant | 1 000 à 2 500 € |
| Isolation mur intérieur | 50 à 110 €/m² |
| Isolation plafond ou plancher | 35 à 90 €/m² |
| VMC simple flux hygroréglable | 1 200 à 2 500 € |
| Reprises électriques / finitions / peinture | 1 500 à 5 000 € |
| Surface de l'appartement | Budget cible | Budget rénovation lourde |
|---|---|---|
| 20 à 35 m² | 8 000 à 15 000 € | 15 000 à 24 000 € |
| 35 à 50 m² | 12 000 à 20 000 € | 20 000 à 30 000 € |
| 50 à 70 m² | 18 000 à 28 000 € | 28 000 à 40 000 € |
| 70 à 90 m² | 24 000 à 35 000 € | 35 000 à 50 000 € |
- la remise en peinture ;
- les reprises électriques ;
- les habillages après isolation ;
- les éventuels frais de syndic ou d'autorisation ;
- le nouveau DPE après travaux.
Aides disponibles pour les propriétaires en copropriété
Un propriétaire d'appartement DPE G peut mobiliser plusieurs leviers, mais ils ne financent pas tous la même chose.
1. MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur
Si vous engagez un vrai bouquet de travaux dans votre lot privatif, MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur reste l'aide la plus structurante. Le principe clé :
- viser un gain d'au moins 2 classes énergétiques ;
- passer par Mon Accompagnateur Rénov' ;
- intervenir sur un logement de plus de 15 ans ;
- pour un bailleur, s'engager à louer le bien en résidence principale pendant 6 ans.
2. MaPrimeRénov' Copropriété
Si l'immeuble vote des travaux sur les parties communes, la copropriété peut solliciter MaPrimeRénov' Copropriété. C'est essentiel quand votre DPE G vient en partie de la façade, de la toiture, du chauffage collectif ou de la ventilation.
Le mécanisme à retenir :
- aide de 30 % si la rénovation collective permet environ 35 % de gain énergétique ;
- aide de 45 % si le gain atteint 50 % ;
- plafond de 25 000 € de travaux par logement ;
- bonus complémentaire possible en sortie de passoire si l'immeuble passe de F ou G à D minimum.
3. Éco-PTZ, TVA réduite et aides locales
L'éco-PTZ sert à lisser le reste à charge. En 2025, le cumul des montants peut aller jusqu'à 50 000 € et la durée de remboursement peut atteindre 20 ans selon la nature des travaux.
Ajoutez aussi :
- la TVA à 5,5 % sur les travaux éligibles ;
- les CEE via les offres des fournisseurs d'énergie ;
- les aides de ville, de département ou de région quand elles existent.
Par où commencer ?
La bonne séquence ressemble plutôt à ceci :
- relire votre DPE ;
- séparer les travaux privatifs des travaux collectifs ;
- chiffrer un scénario rapide puis un scénario plus ambitieux ;
- vérifier les aides avant de signer les devis ;
- consulter le syndic si façade, VMC collective ou chauffage collectif sont en jeu.
- travaux à prioriser ;
- budget réaliste selon votre surface ;
- aides 2025 mobilisables ;
- ordre de lancement entre lot privatif et copropriété.
Vous pouvez aussi consulter notre guide sur l'interdiction de location des DPE G et notre article sur les risques concrets pour un logement classé G.
FAQ
Un appartement DPE G est-il vraiment interdit à la location en 2025 ?
Oui, pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions tacites depuis 2025. Si votre locataire est déjà en place, le sujet redevient critique au départ du locataire ou à l'échéance du bail.
Quel budget faut-il prévoir pour un studio DPE G ?
Pour un petit appartement de 20 à 35 m², il faut souvent compter 8 000 à 15 000 € pour un scénario cible, et jusqu'à 24 000 € si vous cumulez fenêtres, chauffage, ventilation et finitions.
Quels travaux en copropriété demandent un vote en assemblée générale ?
En règle générale, tout ce qui touche aux parties communes ou à l'aspect extérieur de l'immeuble : façade, toiture, chauffage collectif, VMC collective, menuiseries imposées par le règlement ou la façade.
Peut-on cumuler MaPrimeRénov' individuelle et MaPrimeRénov' Copropriété ?
Oui, c'est souvent possible quand les aides ne financent pas exactement le même poste : travaux dans votre lot d'un côté, travaux sur les parties communes de l'autre, sous réserve des règles de cumul et d'écrêtement.